1、安置房和商品房的区别：土地来源的区别。

2、拆迁安置房屋的土地是划拨的，因此与购买的正常商品房(商品房开发，开发商取得土地是通过出让方式)是有区别的。

3、但拆迁安置房如果进行了产权登记并取得房屋所有权证，可以进行上市交易。


(相关资料图)

4、所以要看开发商是否对安置房进行产权登记。

5、2、产权的区别。

6、很多安置房不是完全产权，即具有完全的房屋所有权，却不一定具有完全的土地使用权。

7、很多安置房的土地性质是划拨土地，也就是没有缴纳出让金。

8、而商品房是完全产权，即完全的房屋所有权和完全的土地使用权，土地性质是出让，也就是缴纳了土地出让金。

9、3、质量的区别。

10、安置房往往建设利润被限制的很死，因此，建筑商往往能偷工减料就偷工减料以增加利润。

11、加上职能部门监管不力或者甚至沆瀣一气，造成普遍上安置房的质量不如商品房。

12、4、交易时间的限制。

13、不少安置房都有交易时间限制，也就是规定在几年内不得上市转售。

14、商品房没有这方面的规定，只要是你买到的已经办理过登记的现房，就可以上市交易。

15、不过，商品期房，法律上是不允许转售的。

16、5、交易限制的区别。

17、安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。

18、因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束。

19、所以和一般的商品房交易有很大的不同。

20、6、享受权利的区别。

21、商品房的买受人一般享有该房屋的全部所有权包括占有、使用、收益、处分。

22、买受人可以将此房屋依法转让、出租、抵押、赠与以及继承，甚至可以依法出典。

23、结论：商品房和拆迁安置房在法律上不是并列的，但是在房地产圈子里经常被放在一起说。

24、其实他们出现在不同的概念体系里面，在不同的语境里意思会不一样。

25、在楼市，商品房是相对存量房（二手房）的概念，也就是新房的意思。

26、在法律上，商品房指的是开发商二次开发上市交易的新房，比如《商品房销售管理办法》《商品房预售合同》《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷若干问题的司法解释》商品房预售许可证。

27、在这个层次上，商品房、存量房、经济适用房、宅基地是并列的，体现在房产证上。

28、拆迁安置房一般不体现在房产证上，它严格意义上来说也不是一个法律上的概念，比如我国就没有中央层面的拆迁安置房法律，这类法律只有地方会有，比如上海就出过。

29、拆迁安置房就是拆迁安置的房源，在不同的时代有不同的内涵，在1991年到2001年，拆迁安置房有不少是公房，在2001年到2011年，存在大量的经济适用房，少量商品房甚至存量房（二手房），到2011年之后商品房占的比例开始提高。

30、这里面的政策和法律因素就按下不表了，太长。

31、在给拆迁户什么房子安置这个事儿上各地有各地不同的思路：比如北京近年危改，原地回迁提供商品房，异地安置提供按经济适用房管理的商品房或者经济适用房，商品房和经适房1：2甚至1：3配置。

32、浙江省有一些城市提供100%的商品房。

33、南京则政府集中盖经适房然后集中安置，不管你再哪儿拆迁都让你去城里指定的几个安置小区，100%的经济适用房。

34、一般来说一个城市不同的项目策略都有可能不一样，村东头拆掉安置到村西头，私房拆掉安置在公房里，厂房拆掉给个商铺，商品房全部卖掉给被拆迁人经适房放在同一个小区。

35、所以，拆迁安置房可以是商品房、存量房、经济适用房、宅基地，拆迁之前业主需要具备一定的法律知识才能识别到底是个什么房子，有些地区还有第五类，就是按照经济适用房管理的商品房——不严格受5年交易限制，但是又需要补缴土地（比如总房款的10%）出让金才能上市交易。

36、实践中法院审理案件的时候，如果遇到拆迁户卖拆迁房，可能会参照房屋性质，比如经济适用房的管理办法审理案件，而遇到拆迁户因为拆迁房的原因打官司告开发商，有时候又会参照商品房的司法解释，因为二者的性质都属于开发商盖新房。

37、总之，拆迁房和商品房在有些语境是并列关系，有些语境是互相包含关系。

38、拆迁安置房的买卖，首先要分清楚这个房源的性质，是公房、经济适用房还是商品房，还是集体土地上的宅基地（小产权房），不同性质的房子价格不同，过户方法不同。

39、公房承租权变更承租人，按经济适用房管理的商品房交10%土地出让金，5年内不允许过户，非本市户口不能过户等等。

40、特别注意买安置房存在一个特殊的方式：改底单。

41、就是在业主刚刚签字拆迁的时候，就开始出售安置房（尚未建成），购房人给业主购房款，业主和购房人在拆迁办配合下，在安置协议书上提供购房人名字。

42、这种交易可以规避税费和经济适用房的交易限制，房产证一下来就是购房人名字。

43、安置房的市场价格，一般来说要比周边房价低10%到30%。

44、具体的价格来说，不能全听中介公司忽悠或者业主的标价，这种房子不是比市场价便宜，不要天真的以为买它你就赚了。

45、实际上这种房子有很多问题，便宜是应该的，不是专业人士投资这个房子很容易上当。

46、共同的是质量都不太好，别说物业、邻里这类的，就是建筑质量普遍较差。

47、导致这一点的原因还是属于制度上的，一般上头（指天）做一块地的一级开发（拆迁），拆平之后会把这块地卖给大开发商盖小区、商铺、写字楼。

48、但是安置房一般不是交给这家开发商做，一般是交给上头（指天）下面（指地）的小开发商来做。

49、这种开发商有的甚至就在镇上机关大院里（上指天下指地，左右划拉）办公，他的成分大家可以想象。

50、总之各方面这种开发商都不能和市场上一个正常的开发商比较。

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