1、安置房和商品房的区别:土地来源的区别。

2、拆迁安置房屋的土地是划拨的,因此与购买的正常商品房(商品房开发,开发商取得土地是通过出让方式)是有区别的。

3、但拆迁安置房如果进行了产权登记并取得房屋所有权证,可以进行上市交易。


(相关资料图)

4、所以要看开发商是否对安置房进行产权登记。

5、2、产权的区别。

6、很多安置房不是完全产权,即具有完全的房屋所有权,却不一定具有完全的土地使用权。

7、很多安置房的土地性质是划拨土地,也就是没有缴纳出让金。

8、而商品房是完全产权,即完全的房屋所有权和完全的土地使用权,土地性质是出让,也就是缴纳了土地出让金。

9、3、质量的区别。

10、安置房往往建设利润被限制的很死,因此,建筑商往往能偷工减料就偷工减料以增加利润。

11、加上职能部门监管不力或者甚至沆瀣一气,造成普遍上安置房的质量不如商品房。

12、4、交易时间的限制。

13、不少安置房都有交易时间限制,也就是规定在几年内不得上市转售。

14、商品房没有这方面的规定,只要是你买到的已经办理过登记的现房,就可以上市交易。

15、不过,商品期房,法律上是不允许转售的。

16、5、交易限制的区别。

17、安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁,而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。

18、因为其安置对象是特定的动迁安置户,该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外,还受到当地政府相关的地方政策的约束。

19、所以和一般的商品房交易有很大的不同。

20、6、享受权利的区别。

21、商品房的买受人一般享有该房屋的全部所有权包括占有、使用、收益、处分。

22、买受人可以将此房屋依法转让、出租、抵押、赠与以及继承,甚至可以依法出典。

23、结论:商品房和拆迁安置房在法律上不是并列的,但是在房地产圈子里经常被放在一起说。

24、其实他们出现在不同的概念体系里面,在不同的语境里意思会不一样。

25、在楼市,商品房是相对存量房(二手房)的概念,也就是新房的意思。

26、在法律上,商品房指的是开发商二次开发上市交易的新房,比如《商品房销售管理办法》《商品房预售合同》《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷若干问题的司法解释》商品房预售许可证。

27、在这个层次上,商品房、存量房、经济适用房、宅基地是并列的,体现在房产证上。

28、拆迁安置房一般不体现在房产证上,它严格意义上来说也不是一个法律上的概念,比如我国就没有中央层面的拆迁安置房法律,这类法律只有地方会有,比如上海就出过。

29、拆迁安置房就是拆迁安置的房源,在不同的时代有不同的内涵,在1991年到2001年,拆迁安置房有不少是公房,在2001年到2011年,存在大量的经济适用房,少量商品房甚至存量房(二手房),到2011年之后商品房占的比例开始提高。

30、这里面的政策和法律因素就按下不表了,太长。

31、在给拆迁户什么房子安置这个事儿上各地有各地不同的思路:比如北京近年危改,原地回迁提供商品房,异地安置提供按经济适用房管理的商品房或者经济适用房,商品房和经适房1:2甚至1:3配置。

32、浙江省有一些城市提供100%的商品房。

33、南京则政府集中盖经适房然后集中安置,不管你再哪儿拆迁都让你去城里指定的几个安置小区,100%的经济适用房。

34、一般来说一个城市不同的项目策略都有可能不一样,村东头拆掉安置到村西头,私房拆掉安置在公房里,厂房拆掉给个商铺,商品房全部卖掉给被拆迁人经适房放在同一个小区。

35、所以,拆迁安置房可以是商品房、存量房、经济适用房、宅基地,拆迁之前业主需要具备一定的法律知识才能识别到底是个什么房子,有些地区还有第五类,就是按照经济适用房管理的商品房——不严格受5年交易限制,但是又需要补缴土地(比如总房款的10%)出让金才能上市交易。

36、实践中法院审理案件的时候,如果遇到拆迁户卖拆迁房,可能会参照房屋性质,比如经济适用房的管理办法审理案件,而遇到拆迁户因为拆迁房的原因打官司告开发商,有时候又会参照商品房的司法解释,因为二者的性质都属于开发商盖新房。

37、总之,拆迁房和商品房在有些语境是并列关系,有些语境是互相包含关系。

38、拆迁安置房的买卖,首先要分清楚这个房源的性质,是公房、经济适用房还是商品房,还是集体土地上的宅基地(小产权房),不同性质的房子价格不同,过户方法不同。

39、公房承租权变更承租人,按经济适用房管理的商品房交10%土地出让金,5年内不允许过户,非本市户口不能过户等等。

40、特别注意买安置房存在一个特殊的方式:改底单。

41、就是在业主刚刚签字拆迁的时候,就开始出售安置房(尚未建成),购房人给业主购房款,业主和购房人在拆迁办配合下,在安置协议书上提供购房人名字。

42、这种交易可以规避税费和经济适用房的交易限制,房产证一下来就是购房人名字。

43、安置房的市场价格,一般来说要比周边房价低10%到30%。

44、具体的价格来说,不能全听中介公司忽悠或者业主的标价,这种房子不是比市场价便宜,不要天真的以为买它你就赚了。

45、实际上这种房子有很多问题,便宜是应该的,不是专业人士投资这个房子很容易上当。

46、共同的是质量都不太好,别说物业、邻里这类的,就是建筑质量普遍较差。

47、导致这一点的原因还是属于制度上的,一般上头(指天)做一块地的一级开发(拆迁),拆平之后会把这块地卖给大开发商盖小区、商铺、写字楼。

48、但是安置房一般不是交给这家开发商做,一般是交给上头(指天)下面(指地)的小开发商来做。

49、这种开发商有的甚至就在镇上机关大院里(上指天下指地,左右划拉)办公,他的成分大家可以想象。

50、总之各方面这种开发商都不能和市场上一个正常的开发商比较。

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